2015相続税改正に向けて 具体的な対策 評価の減額 不動産活用編

前回は「財産評価を減額させる」の中で不動産貸付業（現金や土地をアパート経営として投資する）での対策が講じやすいと書きましたが、今回はその具体的な効果について書きたいと思います。

＜具体例とその効果＞　

土地評価　　　3000万円の空き地を所有

現金 5,000万円にてアパート建物を建築　

効果その①　土地の評価が下がります。

貸家となる土地の関しては約20％程度評価減となります。

 効果その②　建物も評価が下がります。

仮に現金でアパート建物を5000万円で建築したとします。この建物評価方法が固定資産税額となりますので、この段階で直ぐに約60％で建物評価となり、さらに貸家評価でその70％となります。　言葉では分かりずらいでの金額にすると

5000万円（建築費用）×60％（固定資産税評価額）×70％（貸家評価）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝2,100万円（2,900万円減額）

効果その③　小規模宅地等の特例があります。

賃貸住宅を建てた土地に関しては上限面積200㎡まで評価が50％減額されます。

上記の内容をすべて計算するとこうなります。

土地　3000×80％＝2,400万円　+小規模宅地の評価減
建物　5,000万円×60％×70％＝2,100万円

対策前　8,000万円　⇒　対策後　4,500万円＋α

差し引き　3,500万円の評価減額になります。

ただし不動産貸付の事業ですので以下のリスクを考える必要もあります。

①空室のリスク
②メンテナンス費用のリスク
最近では、大手ハウスメーカーによる１棟借上契約も存在していて、長期間の契約を行う事により、空室のリスクは低減されるケースもあります。

これには不動産に強い専門家から情報を入れながら慎重に進めて行く事になります。

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2015相続税改正に向けて 具体的な対策 評価の減額編

 これまでは相続税改正の対策として、「財産そのものを減らす」をお知らせしてきましたが、今回からは、「財産評価を減額させるです」

評価額と一口で言っても現金のように、金額＝評価額だとなかなか評価が変わると言ったことはありませんが、土地等の場合は利用状況に応じて評価が変わってきます。そこで今回は「小規模宅地の特例」です。

被相続人（亡くなった方）が事業や居住に使っていた宅地に関しては評価の減額がございます。評価額が減額される主な条件は以下の通り。

①居住用の土地　　上限面積330㎡まで　80％減額されます。

②不動産貸付業以外の事業用　上限面積400㎡　　80％減額されます。

③不動産貸付業　上限面積200㎡　50％減額されます。

の３要件は大きく減額させる為に重要です。
①、②はなかなか操作は出来ない項目ですが、注目は③です。

例えば、何も使っていない更地がある場合や、現金が潤沢にある場合、生前に更地にアパートを建てたり、現金を使いアパートを建てたりすると、不労収入が入るばかりではなく相続税対策としても有効になります。

こういった評価の下がるお話は一つでも多く記憶に残っているもの勝ちです。

具体的なアパートの節税対策に関しては次回に続きます。

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2015相続税改正に向けて 具体的な対策 「配偶者への財産移転」

前回は年間の贈与税110万円控除を活用する方法を述べましたが、本日は「配偶者への財産移転」です。

これは以下の要件をクリアすれば、配偶者へ2,000万円までの評価に対し無税で生前贈与できるお話です。

 

＜適用要件＞

①婚姻期間が20年以上（内縁の方へは適用できません）

②配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であること又　　は居住用不動産を取得するための金銭であること。

③贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

ご注意事項

・この制度は一生に一度しか適用を受けることが出来ませので、複数の選択肢がある場合は、どの財産を贈与するか慎重に判断する必要があると思います。

・贈与を受けた翌年3月15日までに贈与税の申告をする必要があります。

また2,000万円を超えた（厳密には2,110万円となります）場合どのような扱いになるのか？と言うご質問の回答しては、控除額以上の評価価額に対して贈与税が課税されます。

上記のような財産移転も計画的に行う事によりまた一つ節税に繋がります。

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厚生労働省とは

投資に興味のある方は必見 為替相場が動き出しそうです。

投資家の方への緊急掲載です。

私はチャーチストでもありますので、罫線に関する分析を好んで行っています。
基本的な分析手法はエリオット分析です。（今回はエリオットの話は無しで）

今日は急遽その分析のお話。（動き出しそうなので、後出しじゃんけんにならないよう）

6/29にfacebookにも投稿した「この景気はどこまで？！」でお伝えしたように、サイクル論から考えれば、現段階まだ景気のピークと言うには早く、今後も株式市場の上昇も期待される処と思います。

今日は急遽、何やら動き出しそうな為替に注目したいと思います。
下記のグラフは2012年3月~10月まで調整した場目と2013年12月~2014年7月の為替の調整局面に赤いマーカーをしました。
2012年は28週間の調整、2014年は現時点30週目に入っている調整局面です。

こう言った形は通常フラクタル（自己相似）と言い、2012年は為替の調整が終わると同時に77円付近だった円相場が103円台まで上昇。日経平均も8,500円付近から15,900円付近まで暴騰となりました。

では今回どんな展開になるのか？興味があります。

このまま失速となると景気に対し悪影響を与えかねませんが、私は個人的にここからまだ一上げが残っているのではないか?と思っており、次の変化日相当の10月~12月までの上昇が理想的だと思います。

＜今後の期待できる展望＞

・為替は取り忘れのポイント120円台

・株式市場は日経平均19,000円を突破する上昇期待です。

ご参考になれば幸いです。

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脱法ドラッグとは

2015相続税改正に向けて 具体的な対策その①

昨日のプロローグでは相続税の簡単な改正の概要をお伝えいたしましたが、本日からは具体的な対策方法をお知らせして行きたいと思います。

相続税の対策は大きく分けて以下の通り

①財産そのものを減らす

②財産評価を減額させる

③税金控除等、人的な控除対策を講じる

その中で本日は①の財産そのものを生前に減らす方法です。
相続税の似たような税目で「贈与税」があります。
生前に財産を分ければ「贈与」死亡後なら「相続」となり、「贈与税」ですから生前の対策になりますね。

生前贈与には毎年110万円の基礎控除枠がありますので、この基礎控除枠を上手に使い財産移転が可能となります。

極端な話、110万円を20年間行うと2,200万円の財産が移転されます。

ただしここで注意があります。「当初から総額2,200万円を贈与するつもりで、それを20年間に分割して贈与した場合は、最初の年に2,200万円の贈与があったと認定されます」

ですので、以下のような対策がさらに必要となります。

①贈与した時に毎年贈与契約を作成する

②贈与を受ける人が管理している口座へきちんと振り込む

贈与契約は、民法上、自己の財産を無償で相手方に与える意思を示し、相手方がそれに受諾することによって成り立つ片務・諾成・無償の契約ですので、改まっての契約は本来必要ありませんが、複数年の資金贈与は全く別の取引であることの証明を残すことが求めらる事から、契約書の作成をお勧めしております。

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ロボコンとは

2015相続税改正に向けての準備 プロローグ

ここ最近、法人の税金を引き下げてきている一方、個人の増税が目立つ状況となっている中で今回は相続税の改正のお話。

最近テレビ等でも騒がれてきていますが、2015年より相続税が改正になります。

改正の内容としては納税者にとって不利な内容です。

最も肝心な部分を簡単に説明しますと基礎控除の引き下げであり、どのくらい引き下がるかといえば4割カットとなります。

これまでは相続税の対象になるかたは亡くなった方の5％弱と言われほとんど無縁の税金でありました。

ただし、今回、2015年の改正では10％以上の方が相続税の対象になるとの試算をしている記事もあり、今後身近になってくる税金の1つと考えるべきでしょう。

今日はその控除が大まかなにどの位影響があるのかを見てみましょう。

今回の事例　父が亡くなり、母と子供3人で合計9,000万円相続する場合

改正前：9,000万円－9,000万（基礎5,000万+1,000万×4名）＝課税価額　0円

 

改正後：9,000万円－5,400万（基礎3,000万＋600万×4名）＝課税価額3,600万円

結果　改正後では（注1）400万円の税金が発生する事になります

税金対策は何事にも早めに手を打つことが必要であり、今後、どのような対策が効果的なのかをお知らせして行きます。

（注1）相続財産を法定相続分で分けた場合の計算です。

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大河ドラマとは

損していませんか？ 現在加入の医療保険。

今日は医療保険のお話。

保険と一口で言っても、生命保険、医療保険、損害保険等々契約は様々です。
その中で今日の取り上げる医療保険、まずはどのぐらい医療保険のお世話になる確率になっているのかを考えてみましょう。

現在、病院への平均的な入院期間は？と言いますと35日という調査結果が出ているようです。

仮に40歳の方が保険に入るとして、１日1万円の補償として最大の35日ならば

・受取額は35日×10,000円＝350,000円となります。

仮に保険料を5,000円とし、60歳までの払い込みは

・支払い額5,000円×240ヶ月＝1,200,000円となります。

もうピンと来た方もいるかと思いますが、１回の入院に対してもらえる保険料は60歳までの払い込みと考えても70％損していますね｡｡｡
60歳時点での契約ですので本来はもっと払い込む事になると思います。

生命保険は何千万と保険金額が大きいので本当の意味での保険となりますが、医療保険は連続的な入院が発生しない限り損をする可能性が高いと言うことになります。

そこで注目の保険が東京海上日動あんしん生命で販売している『メディカルkit』ような契約です。

http://www.tmn-anshin.co.jp/kojin/goods_medical/kit_r/

簡単に言いますと、60歳や70歳まで払い込みを行い、もし使わなかった保険料があれば収めた保険料は返還されると言うことです。

であれば、目先の集中した医療補償を確保し、積立感覚で保険料を払い込み、最後は生活資金確保ができます。

上記は契約の一例であり、細かく言えばもっと効率が良くなる契約がありますが、なかなか誰も教えてくれません。（もちろん当事務所ではご説明いたします）

保険契約は補償と言いう意味ではとても頼りになる制度でありますが、契約を間違えると必要以上に損をしてします。この事を考えながら適正な契約を目指し、場合によっては専門家へご相談してください。

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グランデッツァとは

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